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第一个城市降房贷首付了房价究竟会怎么走

发布时间:2020-11-20 18:32:53 编辑:笔名
第一个城市降房贷首付了 房价究竟会怎么走? 楼市松绑政策出现突破。河南省驻马店市近日发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》,出台17项稳楼市政策。其中规定,用公积金购买首套房,最低首付比例由30%下调为20%。这是近期首个踏足需求端的房地产政策。据机构统计,此前已有近50个城市发布各种力度的稳楼市政策,但其着力点主要在缓交土地出让价款等缓解企业流动性压力上。与之相比,驻马店此番政策力度可谓上了个台阶。许多人都认为,疫情过后,房价会在一段时间内下跌,甚至三四线城市还会有一轮价格战。近期恒大等房企声势浩大的打折促销行动似乎也印证了这一点。但是各地松绑政策越来越多,力度似乎也不断加大,疫情过后,房价还跌得下去吗?打折卖房的真相相信人都被恒大的七五折卖房广告刷过一轮屏。“恒大这么大的房企都撑不住了?”“七五折力度不小,叠加折扣据说极限优惠能有六四折?””如果其他房企都跟进,那不是打价格战了吗?”“房价还能死撑着不跌?”其实,恒大打折促销是常事。翻一翻去年8月的新闻,当时恒大也赶在“金九银十”到来之前,打出了“全国532楼盘,闪购7.8折”的促销活动。2016年、2018年等年份也推出过八七折、八八折等力度不同的折扣。打折的背后也不是因为企业撑不住了,而是为了加速抢收业绩。这一次恒大在全国613个楼盘推出七五折优惠,力度似乎更大,但是仔细看广告页面下可以发现一行小字:“部分楼盘不参与优惠,优惠政策详询各售楼部”。如果你打电话去周边的恒大售楼处,可能会得到该楼盘不参与活动的回复。经多位网友和媒体核实,实际上真正参与七五折的楼盘没那么多,实际价格跟平时相比并没有便宜很多。是不是感受到了“双十一”那种熟悉的套路?不可否认,恒大赢在速度上。在其它房企依然头疼于何时复工、是否调整年度销售任务、怎样融到更多钱续命时,恒大已经率先表达降价促销的意愿。这也是恒大营销的特点:铺天盖地,而且经常成为打响降价促销第一枪的企业。这是教科书里的高分营销案例,但如果你被折扣和营销词冲昏头脑,匆忙入场,买下有缺陷或者不理想的房子,那就得不偿失了。其实,即便不挨个问售楼处也知道,在全国所有楼盘都实施七五折是基本不可能的。因为现在各地楼市“一城一策”,许多地方更对新房限价,开发商就是想便宜卖也不行。而且,过去每每房企降价,总会引发一波老业主“维权”甚至打砸售楼处的事件,谁都不敢轻言降价。恒大之后,包括富力、阳光城、世贸、奥园、新城、龙光等多家企业纷纷跟进,提出一系列买房优惠政策。内容也相差不远,多是小额定金抵相对大额的购房款(或者直接是2万-3万元的现金优惠)、无理由退房、推荐客户返佣金等。确有让利,但与动辄上百万的房款相比,力度不算很大。如一位资深业内人士所指,房企打折多是针对备案价格的折扣,并不是指在前期销售价格的基础上打折,而且核心城市好地段的房子本身就不愁卖,并不在打折的范畴内。真正有一定价格优惠的尾盘,要么是所在城市项目卖不出去,要么是户型、位置、采光、设计等方面不尽人意,这样的房子你也不一定想买。房价究竟会怎么走?从两方力量对比来看,这个问题的答案可能更加清晰。首先是房价下跌的动力。今年对房价冲击最大的无疑是这场突如其来的疫情。出于疫情防控需要,1月末以来,全国数千家售楼处关闭、新项目推迟开工、土地出让延期,楼市基本处于停摆状态。多数房企在疫情阴霾散去前,都没有或者只能维持“零星”销售。没有进账,加上大量的到期债务,利息支出和管理费用,足以让一些小房企面临生死危机,即便是大房企,如果负债过高,且到期债务集中,资金压力也不会小。这就是房企降价的最大动力。疫情过后,房企必须集中全力追赶业绩,加速销售回款。降价无疑是最有效的方式。二手房业主的售房迫切性与开发商相比则要低很多。不过,许多城市二手房市场本已处于降温通道,受到需求延迟入市以及新房市场影响,现金流压力较大的小部分业主也会选择降价出售。其次是拉动房价上涨的因素。1、政策松动需要注意的是,中国楼市是政策市,无论长期还是短期,影响房价的最大因素之一都是政策。事实上,“房住不炒”的政策导向也是近两年房价结束快速上涨势头,并走入平稳通道的主要原因。近期,为应对疫情冲击,各地房地产和金融政策出现松动迹象。比如驻马店降低首套房公积金首付比例,实行购房补助政策;再比如19日,苏州市房地产新政中,现房销售、封顶销售政策出现松动;南京等地允许地产企业延迟缴纳土地出让款。客观来说,目前各地政策主要着力点依然集中在为房企纾困、缓解企业流动性压力、减少交付违约等方面。仅个别三四线城市力度较大,有针对契税减免购房补贴等。中原地产首席分析师张大伟指出,实际上此次驻马店降低首付比例的政策影响有限,约影响当地10%左右的成交。但这是到目前为止力度最大的政策,对市场预期有一定影响。其他地方会不会效仿?今年以来,疫情防控、帮扶小微企业、减税降费等一系列行动,会使地方财政压力空前加大,地方放松楼市调控的冲动也会空前强烈。近期,财政部、央行等多部委密集发声,重申坚持“房住不炒”定位,再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段。这说明大规模的房地产刺激或者救市是不会出现的,房价上涨过快的地方也是会被约谈的。但是未来不排除有地方出台更为“硬核”的政策,反复试探政策底线。2、利率走低2月20日,央行发布2020年2月20日起贷款市场报价利率(LPR),其中,1年期为4.05%,较1月下调10个基点;5年期以上为4.75%,较1月下调5个基点。房贷利率参照5年期以上LPR,各地在此基础上进行加点。简单来说,相当于房贷利率基准下调5个基点。这是LPR改革后,贷款利率第二次下调。一直以来,低利率都是拉动房价的最直接因素。此番,1年期和5年期LPR均下调,但5年期以上利率下调幅度低于1年期LPR,其政策指向性非常明确:一方面,传递稳楼市的信号,避免大规模违约或资金链断裂等情形;另一方面,也防止过度刺激楼市,落实“房住不炒”的定位,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。3、 地价上涨最近,北京几场土拍让人印象深刻。不但参与竞拍的房企数量“井喷”,多块土地更是高溢价拍出。短短8天,北京9宗土地就拍出364亿元的天价,其中一宗土地溢价率接近50%。据中原地产研究中心统计,2020年以来,北京“卖地”收入达到595.88亿元,平均楼面价达到每平方米3.6万元,创下历史记录。当然,近期北京市场有一定特殊性,总体而言,春节以来,全国土地市场成交明显下滑。不过,疫情之下,房企仍然能在北京土地市场上拼杀,除了看好后市外,还从一个侧面说明当前许多规模房企还没那么缺钱,企业也还没真正走到“生死一线”。综合以上,带动房价涨跌的两方力量同时存在,哪方更强?其实这很大程度上取决于疫情何时消退,以及政策松动的力度会不会持续加码,各方力量也会加大博弈。但至少有一点是肯定的:房价大跌的可能性并不大。其一,利率下调和政策松动的“托底”像一张安全网,帮助房地产市场在疫情过后恢复和反弹。没错,“房住不炒”、“因城施策”、不将房地产行业作为短期刺激经济的手段等调控基调并未发生变化,但这并不等于要降房价,“平稳”从来都是政策强调的关键词。其二,楼市从来都是“买涨不买跌”的。对开发商来说,价格降一些,房子会更好卖,但降太多反而没人敢接盘了。毕竟房价大跌往往意味着楼市崩盘,这会给经济各个部门都带来巨大的风险和动荡,谁都不愿意看到这种情况发生。对普通人来说,最直接的一个问题:如果房价真的大跌,你背的30年房贷怎么办?其三,此次的疫情可能让更多人意识到有房有车的重要性。这一次可能不只是丈母娘想让你买房了。在疫情期间,不少地方曝出禁止租户进入小区,或者家庭交叉感染的情况。疫情严重的一些地方也有公交停运的规定。如网友所说:“有套房不至于无家可归,有辆车不至于寸步难行”。房子所提供的安全感也在上升。最后,虽然房价“腰斩”这类极端情况不太可能发生,但是疫情过后,对刚需而言,可能会有一波价格相对合适的“上车”时机,新房、二手房市场都是这样。至于什么房子值得买,相信每个人心里都有杆秤。至少这次疫情教给我们的是,房子不单单只是那几十平方米的使用面积,还是我们安身立命之所在。城市的医疗资源、社会治理能力以及小区的物业服务水平都可能关系生死。(原题:《第一个!降首付了!房价还会跌下去吗?》)(本文来自澎湃新闻,更多原创资讯请下载“澎湃新闻”APP)新闻推荐伍戈:扩大专项债发行比特别国债更现实 楼市反弹不会很迅速近期中国的新型冠状病毒新增感染病例数量呈下降趋势,市场也在持续关注经济何时能够重新正常化。复工进度如何影响经济走势...昭通白癜风治疗医院
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